Квартирный вопрос: каких изменений ждать на рынке жилья

По статистике рынок недвижимости в Азербайджане занимает третье место по объему привлеченных инвестиций - после промышленной и транспортной сфер. Между тем по удельному весу к общему объему капвложений имеются серьезные расхождения между этими секторами, и данная тенденция может сохраниться в среднесрочной перспективе по причине стагнации на рынке жилищного строительства. Так, на долю инвестиций в операции с недвижимым имуществом приходится всего 7,8% от общего объема капвложений в экономику за январь-июль 2013 года, при этом только 7,7%, или 677,6 млн. манатов из этих средств, направлены на строительство жилья.

Вместе с тем, хотя основную доля инвестиций в недвижимость Азербайджана вкладывают пока местные игроки, перспективы рынка и жилой, и коммерческой недвижимости страны сегодня привлекают также зарубежных инвесторов. К тому же в азербайджанском законодательстве нет каких-либо запретов для иностранных граждан в вопросах покупки недвижимости, за исключением приобретения земли, которую иностранцы имеют право лишь арендовать. Однако насколько скоро этот интерес перерастет в практические финансовые вливания?

Чужие на рынке

По мнению директора одной из консалтинговых компаний Нусрета Ибрагимова, достаточно высокий объем валютных резервов, приходящихся на душу населения в Азербайджане, указывает на большие возможности местных инвесторов по вложению собственных средств как внутри страны, так и в зарубежные страны. В этой связи, по словам эксперта, на данном этапе массовый допуск на рынок недвижимости зарубежных инвесторов нежелателен.

Более того, сегодня в Азербайджане формируется слой внутренних инвесторов, которые наряду с отечественным рынком также выходят на рынки России, Украины, Грузии, Молдовы, Средней Азии, Турции. Н.Ибрагимов считает, что в течение трех-пяти лет необходимо создать условия и рабочий механизм для становления местных инвесторов, после чего можно будет раскрыть двери и зарубежным инвесторам.

"Хотя для их прихода и сегодня нет никаких ограничений, но в то же время нет и фактора "стимулирования", как, скажем, в Турции", - указывает эксперт.

Исследования службы Государственного реестра имущества при Госкомитете по вопросам имущества Азербайджана показывают, что более 2 тыс. объектов недвижимости в стране на данный момент принадлежат иностранным гражданам, причем в последнее время процесс покупки иностранцами недвижимости активизировался. За последний год они скупили в общей сложности около тысячи различных объектов, 90%, из которых - квартиры.

Большая часть инвесторов в недвижимость - граждане Ирана, Турции, Пакистана, Японии и Кореи. Среди приобретенных ими объектов не только квартиры в многоэтажных зданиях, но и индивидуальные жилые дома. Примечательно, что при выборе объекта иностранцы не ограничиваются только лишь столицей Азербайджана, уделяя внимание также различным регионам страны, в особенности тем, где развивается туризм. Что касается Баку, то здесь они предпочитают недвижимость ближе к центру города: это Сабаильский, Насиминский, Ясамальский и Наримановский районы.

И это на фоне того, что сегодня недвижимость в Баку стоит дорого, причем не только по местным оценкам, но и в региональном масштабе. Так, согласно исследованиям, по ценам на недвижимость Баку на пространстве СНГ уступает лишь Москве, Санкт-Петербургу, а также столицам стран Балтии. Относительная схожесть имеется с ценами в Киеве, Минске и Алматы. В целом, по дороговизне цен страна находится на 5-6-м месте среди стран СНГ.

Если привлекательность рынка недвижимости для иностранцев объяснима - стабильная политическая и экономическая ситуация в стране, экономические предпосылки возврата вложенных инвестиций, то со второй частью вопроса - ростом цен на объекты стоит разобраться.

Факторы роста

Не секрет, что на цены на рынке недвижимости влияют с одной стороны мировые процессы, а с другой - внутренняя экономическая, социальная и политическая ситуация, в частности, уровень занятости населения, степень защиты прав на собственность, объем денежной массы в обращении, цены на стройматериалы.

Все эти моменты обусловили тот факт, что в 2002 году на фоне лояльности в строительном секторе наблюдался массовый приток капитала на рынок, что и привело к повышению его активности в 2,5 раза и четырехкратному удорожанию недвижимости.

Рост цен на недвижимость в Баку сохранится до конца года, хотя и будет иметь относительно низкие темпы. Правда, в зависимости от сегментов рынка, темпы роста цен отличаются. И данная тенденция, по мнению Нусрета Ибрагимова, продолжится в ближайшие 3-5 лет.

"В настоящее время на рынках недвижимости многих стран наблюдается рост цен, что, безусловно, сказывается и на Азербайджане, который является составной частью мировой экономики. Что касается внутренних факторов, то сегодня в стране с повышением денежных доходов населения растет его платежеспособность", - считает Н.Ибрагимов.

Среди вспомогательных факторов, сопутствующих росту цен на жилье, эксперт назвал снос старых построек и предоставление населению компенсаций в виде наличности, которая вливается на рынок для покупки нового жилья.

Помимо этого, по мнению Н.Ибрагимова, стала больше зарабатывать часть населения со средним уровнем доходов и выше, предпочитающая вкладывать часть своих сбережений в рынок недвижимости в стране. Кроме того, все еще высок интерес населения регионов к переезду на временное и постоянное место жительства в столицу. А это сказывается на спросе и в результате продолжают расти цены не только на покупку недвижимости, но и на ее аренду. "Правда, необходимо отметить, что мероприятия, проводимые в последние годы в рамках двух госпрограмм социально-экономического развития регионов, привели к открытию новых производственных участков и рабочих мест и в определенной степени приостановили отток населения в столицу", - добавил Н.Ибрагимов.

Вместе с тем процессу роста цен на недвижимость сопутствовали также ограничения, введенные в последние годы в строительном секторе Баку, предусматривающие запрет на строительство зданий выше 12 этажей, соответствие фасадов новых жилых зданий требованиям стиля столицы, а также соблюдение других архитектурных правил. Плюс с конца 2007 года к количеству строящихся зданий также были применены ограничения. Так, если ранее в течение года предоставлялось разрешение на строительство 250-300 жилых зданий, то с конца 2007 года исполнительная власть столицы потребовала от компаний сначала завершить прежде начатые стройки - новые разрешения давались тем строителям, качество работы которых отвечает сегодняшним требованиям.

Поэтому, если строительный рынок в Азербайджане до 2008 года переживал период бума - портфель предложений в 5 раз превышал спрос, - то в 2008-2010 годах уже наблюдался спад. Сложилась ситуация, когда основная часть покупателей покинула рынок, и сформировалось избыточное количество предложений. Примерно после 2010 года и по сегодняшний день этот портфель начал сужаться, темпы строительства снизились, а дополнительные предложения на рынке жилья сведены практически к нулю.

Таким образом, по подсчетам консалтинговой компании, на 1 августа средняя стоимость вторичного жилья в Баку составила $1696 за 1 кв. м, увеличившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 16%. На первичном рынке цены выросли на 19%, составив $998 за 1 кв. м. По сравнению с рынком жилья, цены на коммерческие объекты относительно стабильные. За январь-июль рост цен здесь составил порядка 6%.

По мнению экспертов Центрального банка Азербайджана, именно продолжение процесса ипотечного кредитования оказало влияние на активность на рынке недвижимости, в особенности вторичного жилья. Основываясь на этом, Н.Ибрагимов считает нецелесообразным изменение условий ипотечного кредитования до стабилизации цен на рынке. Так, за январь-июль 2013 года по линии Азербайджанского ипотечного фонда выдано кредитов на сумму 73,69 млн манатов, что на 87,65% превышает объемы финансирования по итогам аналогичного периода 2012 года.

"Учитывая, что ежегодно на жилищном рынке существует стабильный спрос, в ближайшие год-два на рынке будет наблюдаться дефицит, что прослеживается уже сегодня, - очень сложно найти качественное жилье, обеспечивающее потребности потенциальных покупателей", - считает Н.Ибрагимов.

По его мнению, если нынешняя ситуация сохранится, то в ближайшие год-два цены будут расти более ускоренными темпами, так как на строительном рынке не наблюдается такой активности, и период стагнации, как видно, сохранится до 2015 года.

 
Region Plus