Как меняется рынок коммерческой аренды в Баку?
В последнее время распространяется информация о прекращении деятельности ряда торговых и сервисных объектов в Баку. В целом же наблюдается тенденция, при которой традиционная торговля уступает позиции электронной коммерции. Этот процесс объясняется рядом факторов, в том числе высокими арендными ставками. При этом, что интересно, строительство новых нежилых объектов продолжается.
Как сообщает Day.Az со ссылкой на Qafqazinfo, одной из основных статей расходов предпринимателей, работающих в сфере розничной торговли и услуг, является арендная плата. Она считается фиксированным расходом. То есть даже при снижении доходов размер арендной платы от этого не меняется.
Экономист Халид Керимли отмечает, что предприниматель может определять расходы на заработную плату в зависимости от оборота, однако применительно к аренде это невозможно. Независимо от своего оборота предприниматель вынужден платить владельцу объекта согласованную арендную плату. Этот фактор повышает риски для бизнеса:
"Рост расходов приводит к снижению прибыли. Высокая арендная плата влияет на определение ценовой маржи. Кроме того, предприниматель вынужден удерживать другие расходы на минимальном уровне. Если после выплаты арендной платы предприниматель не может получить ожидаемую норму прибыли, ему приходится прекращать деятельность".
Судя по объявлениям на сайтах, предлагаемая ежемесячная арендная плата за коммерческие объекты варьируется и достигает 94 тысяч манатов. Согласно данным Палаты оценщиков Азербайджана, в июле индекс арендных цен на коммерческие объекты снизился на 7,4% по сравнению с июнем и на 2,9% по сравнению с декабрем 2025 года.
В анализе Палаты отмечается, что наряду со снижением цен сокращение сроков сдачи объектов в аренду свидетельствует о наличии спроса на рынке, однако арендаторы стали более требовательными к цене:
"Иными словами, объекты на рынке не пустуют, однако для заключения договора необходимо привести заявленную цену в соответствие с рыночным уровнем".
При этом высокие арендные ставки дают владельцам объектов не только возможность получать больший доход. Стоимость объекта напрямую связана с размером его арендной платы. По словам председателя правления Общества оценщиков Азербайджана Вугара Оруджа, рост арендной платы означает повышение инвестиционной привлекательности объекта:
"Когда человек хочет купить объект и сдавать его в аренду, обращаясь к рынку, он в первую очередь хочет сравнить, какой доход сможет получать от этого объекта. Если стоимость объекта высокая, а его арендный потенциал низкий, с инвестиционной точки зрения это невыгодно. Если при покупке жилой недвижимости учитываются ее расположение, состояние ремонта и другие факторы, то в случае коммерческого объекта основным показателем является соотношение арендной платы и его стоимости".
Вугар Орудж отмечает, что инвестиционная привлекательность объекта определяется путем деления его годовой арендной платы на предлагаемую стоимость. Например, если объект с ежемесячной арендной платой в 2 500 манатов, то есть 30 тысяч манатов в год, предлагается за 300 тысяч манатов, он считается высокодоходным (0,1). Если при той же арендной плате объект предлагается за 600 тысяч манатов, его доходность считается средней (0,05), а при выставлении на продажу за 1 млн манатов - низкой (0,03).
Независимо от размера арендная плата закладывается в стоимость товаров и услуг, а значит, косвенно оплачивается потребителями. Таким образом, высокие арендные ставки в конечном итоге означают и более высокие цены для покупателей.
Заметили ошибку в тексте? Выберите текст и сообщите нам, нажав Ctrl + Enter на клавиатуре
